Sık Sorulan Sorular

Hemedan Grup İnşaat, Ankara merkezli bir yapı müteahhitliği firmasıdır. Pursaklar, Gölbaşı, Yenimahalle, Beytepe, İncek, Çankaya ve Keçiören ilçelerinde kat karşılığı ve anahtar teslim konut projeleri ile zemin katı ticari üniteli yapılar inşa eder. Tamamlanan projeleri arasında Ankara Pursaklar, Pursaklar–Saray, İncek ve Yenimahalle projeleri bulunur.

Hemedan Grup İnşaat, Ankara’nın Pursaklar, Gölbaşı, Yenimahalle, Beytepe, İncek, Çankaya ve Keçiören ilçelerinde çalışmaktadır. Tamamlanan projelerimiz Pursaklar, Pursaklar–Saray, İncek ve Yenimahalle’de bulunmaktadır. Bu bölgelerdeki arsalar için ücretsiz yerinde keşif ve imar durumu incelemesi yapıyoruz.

Paylaşım oranı sabit bir yüzde değildir; arsanın imar durumuna, konumuna, emsal (KAKS) değerine, çıkacak bağımsız bölüm sayısına ve bölgedeki satış fiyatlarına göre belirlenir. Aynı büyüklükteki iki arsa farklı imar hakkına sahip olabileceği için oran arsa bazında hesaplanır. Oranın, belediyeden alınan imar durumu belgesi görülmeden konuşulması doğru bir yaklaşım değildir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi noterde düzenlenmeli ve şu maddeleri içermelidir: paylaşım oranı ve hangi bağımsız bölümlerin kime ait olacağı, teslim tarihi ve gecikme hâlinde uygulanacak yaptırım, kullanılacak malzemelerin marka ve sınıfı, ruhsat ve iskan yükümlülüğünün kimde olduğu, hakediş ve tapu devri takvimi, işin yarıda kalması hâlinde uygulanacak hükümler.

Müteahhit seçerken doğrulanabilir belgeler istenmelidir: yapı müteahhitliği yetki belgesi numarası, daha önce teslim edilmiş projelerin adresleri, bu projelerin iskan belgeleri ve varsa eski hak sahiplerinin referansları. Sözleşmenin noterde düzenlenmesi, teslim tarihi ve malzeme listesinin yazılı olması da güvenin temel göstergesidir. Sözlü taahhütler bağlayıcı değildir.

Yapı müteahhitliği yetki belgesi numarası, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın YAMBİS sistemi üzerinden (yambis.csb.gov.tr) herkes tarafından sorgulanabilir. Sistem, belge numarasının geçerli olup olmadığını ve firmanın kayıt durumunu gösterir. Yetki belgesi zorunluluğu 2 Mart 2019 tarihli yönetmelikle düzenlenmiştir.

TBDY 2018, Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği’nin kısaltmasıdır. 18 Mart 2018 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanmış ve 1 Ocak 2019’da yürürlüğe girerek 2007 tarihli Deprem Yönetmeliği’ni yürürlükten kaldırmıştır. Bir yönetmeliktir; sertifika veya belge değildir. 1 Ocak 2019’dan sonra ruhsat alan binaların deprem hesabı bu yönetmeliğe göre yapılır.

Yapı denetimi, 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun’a dayanır ve 1 Ocak 2011’den itibaren tüm illerde zorunludur (kanunun kapsam dışı bıraktığı sınırlı istisnalar vardır). Denetimi, Bakanlık izinli bağımsız bir yapı denetim kuruluşu yapar; müteahhit kendi işini denetleyemez. Kuruluş, beton ve demir numunelerinden proje uygunluğuna kadar imalatı aşama aşama kontrol eder.

Zemin etüdü, inşaat yapılacak arsanın zemin sınıfını ve taşıma gücünü belirleyen mühendislik raporudur. Temelin hangi derinlikte ve hangi sistemle yapılacağı bu rapora göre tasarlanır. Yapı ruhsatı başvurusu için zorunludur. Daire alacak kişi, zemin etüdü raporunu müteahhitten veya ruhsatı veren belediyeden talep edebilir.

İskan, resmî adıyla yapı kullanma izin belgesi, binanın ruhsat ve projesine uygun olarak tamamlandığını gösteren belgedir. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 30. maddesi uyarınca, yapı bittiğinde ruhsatı veren belediye veya valilikten alınır. İskanı olmayan binada elektrik, su ve doğalgaz aboneliği kalıcı olarak bağlanamaz. İskan, binanın idarece onaylandığını gösterir; tek başına kalite garantisi anlamına gelmez.

Teslim sırasında şunlar kontrol edilmelidir: yapı kullanma izin belgesinin (iskan) alınmış olması, tapuda bağımsız bölüm numarasının ve arsa payının sözleşmeyle uyumu, ıslak hacimlerde su yalıtımı ve gider testi, pencere ve kapı kasalarının çalışması, elektrik tesisatının prizler üzerinden denenmesi, ortak alanların ve otoparkın projeye uygunluğu, sözleşmedeki malzeme listesiyle uygulananların karşılaştırılması.

Projeden almak genellikle daha düşük fiyat ve daire seçme imkânı sunar; buna karşılık teslim riski taşır ve bu risk sözleşmedeki teslim tarihi, gecikme yaptırımı ve müteahhidin geçmiş teslim performansıyla değerlendirilmelidir. Hazır daire alımında ise bina, iskan durumu ve komşuluk yerinde görülebilir; fiyat ise çoğunlukla daha yüksektir.

Zemin katında ticari ünite bulunan binalarda market, eczane gibi günlük ihtiyaçlar bina içinde karşılanabilir; bu durum özellikle merkeze uzak bölgelerde konforu artırır. Arsa sahibi açısından ticari bölümler kira getirisi sağlar. Buna karşılık ticari ünitenin türüne göre gürültü ve yoğunluk oluşabileceğinden, alt kat dairelerde bu ihtimal dikkate alınmalıdır.

Süre, bağımsız bölüm sayısına, kat adedine ve zemin koşullarına göre değişir; Ankara’da orta ölçekli bir apartman projesinde ruhsat alındıktan sonra kaba inşaat ve ince işler tipik olarak 18–30 ay arasında tamamlanır. Sözleşmede teslim süresi genellikle ruhsat tarihinden itibaren sayılır; bu başlangıç noktasının sözleşmede açıkça yazılması önemlidir.